Varsayalım sizin bir gayrimenkulünüz var. Bu gayrimenkulü satacak ya da kiralayacaksınız, her şeyden önce gayrimenkulünüzün piyasa rayicini bilmek istersiniz. Yani konutunuzun hangi rayiçten satabileceğiniz veya hangi rayiçte kiralayabileceğinizle ilgili bölgenizdeki güncel piyasa bilgilerine ihtiyacınız bulunmaktadır. Bu konuda size yardımcı olacak kişi, bölgenizde bulunan emlak aracısıdır. Emlak aracıları, gayrimenkul sektörüne, hizmet verdiği piyasaya ve alım-satım rayiçlerine hakim uzmanlardır(bu konuda tarafsız bir bilgi almak, alım-satım rayiçlerini farklı bir kaynaktan teyit etmek ve teyidi bir dokümana bağlamak isterseniz de değerleme raporundan da istifade edebilirsiniz)

           Gayrimenkulünüzün rayicini öğrendikten sonra satış veya kiralama işlemini ne kadar sürede yapacağınızla ilgili de bir öngörüye ihtiyacınız vardır. Bölgesine hakim bir emlak aracısı bir gayrimenkulün piyasada ne kadar süre bekleyeceğini isabetle öngörebilir.

           Bunu bir örnekle açıklayalım: Bir konutunuz var, satmak istiyorsunuz ama satış fiyatını bilemiyorsunuz. Emlak aracınız size piyasanın dinamiklerine göre “Bu bölgede, bu tipte bir gayrimenkul, 250 ile 270 bin TL arasında gitmektedir” gibi bir fiyat aralığı ifade edecektir.

           Emlak aracınız gayrimenkulünüzün pazara çıkma kararıyla birlikte;

1-fiyatla ilgili

2-muhtemel pazarda bekleme süresiyle ilgili

           Sizi bilgilendirecektir. “Böyle bir gayrimenkulü 250 bin TL’den çıkarsa yaklaşık 1-2 ay içinde; 270 bin TL’den çıkarsak da muhtemelen 4-6 ay içinde satabiliriz” gibi bir bilgi verecektir. Söz konusu gayrimenkul, otel, fabrika gibi sık işlem görmeyen türde özellikli bir gayrimenkul ise belki birkaç yıl pazarda kalma süresi olacak, emlak aracınız bu konuyla ilgili de size bilgi sağlayacaktır.

           Satmayı düşündüğünüz gayrimenkul hisseli ve/veya üzerinde bir takım şerh-beyan gibi farklı kısıtlayıcılar olabilir. Bu tür kayıt ve kısıtları da ortadan kaldırmak için gerekli prosedürleri kolayca yürütebilmek için de gayrimenkul aracısının uzmanlığına ihtiyacınız vardır.          

           Gayrimenkul aracısı sizin için gayrimenkulünüzü pazara çıkartır, uygun mecralarda gayrimenkulle ilgili pazarlama faaliyetlerini yürütür(bu mecralar internet ya da gazete ilanı; satılık/kiralık levhası gibi yönlendirme levhaları vb. olabilir). Böylece gayrimenkulünüzün potansiyel alıcılar tarafından fark edilmesiyle ilgili emlak aracınız elinden gelen gayretleri gösterecektir. Tabi bu çabaları yürütmek için emlak aracınız zaman, emlak ve para harcayacaktır.

           Emlak aracısı, gayrimenkulün pazara çıkmasıyla birlikte gayrimenkulünüze yönelen talepleri de süzer. Yani karşıdaki muhtemel alıcının ciddiyetini, niyetini, gerçekten sizin gayrimenkulünüze yönelik bir ilgisinin olup olmadığını anlamaya çalışır. Daha sonraki aşamada, gayrimenkulünüzü muhtemel alıcıya göstermek, onun beğenisine sunmak gelir. Bu süreç de çok önemli ve yorucu olacaktır. Gayrimenkulünüzü potansiyel alıcılara göstermek emlak aracısının sorumluluğunda olacaktır.

           Bir gayrimenkulü belki 20-30 kişi ziyaret edecek, bu yer göstermeler ve görüşmelerden sonra ancak birkaç kişi ile müzakere yapılacak, nihayetinde gayrimenkulü bir kişi satın alçak veya kiralayacaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün gösterilmesi sırasında muhtemel alıcıya gayrimenkulle ilgili detaylı bilgiler(gayrimenkulün kendisi, çevresi, komsuları gibi gayrimenkulün iç özellikleri ve dış çevresiyle ilgili vs) aktarılacaktır. Aynı zamanda muhtemel alıcının motivasyonu da ölçülmeye çalışacaktır. Gayrimenkulle ilgili pazarlık yapılacaksa bu süreci yürütmenin yanı sıra ödeme şekli ve yöntemiyle ilgili bilgilendirmeyi de gene emlak aracısı üstlenecektir. Bu şekilde emlak aracısı satıcı ile potansiyel müşteri arasındaki müzakere ilişkilerini kolaylaştıracak, tarafları anlaşma zemininde buluşturarak işlemin tamamlanmasına yönelik gerekli koordinasyonu sağlayacaktır.

           Tarafların mutabakata varması ile yapılacak gayrimenkul alım-satım ve komisyon sözleşmesi ile sözlü vaatler yazılı hale getirilir. Bu sözleşme sırasında potansiyel alıcının, satıcıya vereceği kaparo bedeli de genellikle emlak aracısında muhafaza edilir.

           İki tarafın anlaşması ile mülkiyetin devri aşamasına gelindiğinde ise; varsa gayrimenkulün üzerindeki ipotek; kullanım hakkı, irtifak hakkı gibi veya bir takım mahkeme tedbirleri gibi mülkiyetin devrini zorlaştıran ya da kredi almayı sıkıntıya sokan unsurların temizlenmesi konusunda da emlak aracısı rol oynayacaktır.

           Emlak aracısı bu safhada gayrimenkulle ilgili banka ve kredi süreçlerinin yanı sıra varsa alıcının elindeki bir başka gayrimenkulün likidite edilerek nakde döndürülmesi gibi konularda da hizmet verebilir. En nihayetinde emlak aracısı gayrimenkulle ilgili ödemenin bir şekilde garanti altına alınmasıyla ilgili işlemlerin(bloke çek, şartlı havale veya nakit teslimatı, yedieminlik gibi işlemler) yapılmasında da rol alacaktır. Ayrıca ön sözleşmenin hazırlanması, mülkiyetin devriyle ilgili satış vaadi, karşılıklı taahhütler, bir takım senet ve evrakların düzenlenmesinde emlak aracısının katkısı olacaktır.

           Emlak aracısı. Nihai maliyetlerden her iki tarafı da bilgilendirmektedir. Ayrıca, ödeme seçenekleriyle ilgili de tapuda ön bilgilendirmeyi yapan gene emlak aracısıdır. Bazı müşteriler finansal anlamda yeterince bilgili olmadığı için tapudaki ipotek anlamda yeterince bilgili olmadığı için tapudaki ipotek işlemi sırasında ödemelerde tereddüt yaşamakta örneğin kredi kuruluşunun getirdiği bloke çeki kabul etmeyebilmektedirler. Bu noktada, alıcının tereddüdünü gidermek, gene bir güven unsuru haline gelen emlak aracısına düşmektedir.

           Bunların dışında gayrimenkulü satan taraf, birden fazla kişi olabilir. Satıcıların hisse payları birbirinden farklıysa, paranın bölüştürülmesi, aktarılması gibi ilave işlemler ortaya çıkacaktır. Hatta çoğu zaman nakit olarak ödemenin yapıldığı, arada hiçbir finansal kuruluşun olmadığı satın alımlarda paraların sayılmasında, sahte mi gerçek mi olduklarına bakılmasında, paraların taşınmasında bile emlak aracısının desteği ve yardımına ihtiyaç duyulabilir.

           En sonunda tapu dairesinde imzalar atılıp ödemelerin veya ödemeyi temsil eden evrakların ya da kredi tutarlarının aktarılması işleminde de emlak aracısının destekleri devam edecektir.

           Ayrıca satışın tamamlanmasının ardından evden taşınılması, evin yeniden oturulur hale getirilmesi ve muhtarlık ve nüfus idaresine kayıt konusunda yol gösterilmesi aşamasında da emlak aracılarının birçok katkısı söz konusu olacaktır.

           Özetlersek gayrimenkul aracısı;

·       Gayrimenkulün muhtemel Pazar değerinin tayini

·       Pazarda kalma süresi

·       Gayrimenkulün ziyarete hazır hale getirilmesi

·       Gayrimenkulün pazara çıkarılması, ilan ve reklam edilmesi

·       Potansiyel alıcılarla takdim edilmesi, yer gösterilmesi, tanıtılması

·       Alıcı adaylarının motivasyon ve ciddiyetine göre elenmesi

·       Pazarlık müzakerelerinin yürütülmesi

·       Sözleşmelerin düzenlenmesi

·       Kaparo tutarının emanete alınması

·       Varsa gayrimenkul üzerindeki kısıt ve kayıtların, vergi ve aidat borçlarının temizlenmesi

·       Kredi başvurularından yol göstericilik

·       Ekspertiz sürecinin takibi

·       Tapu dairesinde devir işlemleri

·       Tahsilat ve tediyeyi kolaylaştırma ve emanetçilik

·       Gayrimenkulde gerekli tadilat ve tamiratlar için yol göstericilik

·       Taşınma öncesi su, elektrik, gaz aboneliği için yardım

·        Belediye, nüfus müdürlüğü ve muhtarlığa kayıt için yol göstericilik

Vb. birçok konularda taraflara kolaylıklar sağlamaktadır.